surendettement
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"C'est dans le vieux pot que l'on fait les meilleures soupes ! " Illustration en matière fiscale, avec le retour des "bonnes vieilles méthodes". Ainsi, pour faire face à la crise que traverse le secteur immobilier, le gouvernement travaillerait sur un nouvel assouplissement des conditions de crédit. "Il y a plein de Français qui sont à la limite de l'emprunt, qui pourraient mais qui ne peuvent pas emprunter parce que les règles sont trop strictes", a expliqué Sacha Houlié, député de la Vienne, en charge du sujet.

En cause notamment, le taux d'endettement maximum qui comprend donc le coût de l'assurance, fixé à 35 % des revenus depuis janvier 2022, tout comme la limite de la durée de l'emprunt à 25 ans. Les pistes possibles seraient soit de desserrer ce taux de 35 %, soit d'augmenter les dérogations qui sont prévues, estime Sacha Houlié.

Car selon le courtier Meilleurtaux, "la hausse des taux n'est pas près de s'achever. D'une part, car le taux d'usure, taux maximum "tout compris" au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter, atteint des sommets. Révisé mensuellement depuis le 1er février, il a dépassé la barre des 5 % pour les prêts de 20 ans et plus en juillet, et il s'élevait même à 5,33 % au 1er août pour les prêts d'une durée de 25 ans."

Surtout, la Banque Centrale Européenne (BCE) ne cesse de relever ses taux directeurs afin d'enrayer l'inflation. Ce qui augmente le coût de l'argent pour les banques, qui font monter les taux de crédit qu'elles proposent à leurs clients.

"La bonne réponse pour les banques est d'utiliser les flexibilités", explique la Banque de France aux "Echos". Celles-ci ont été assouplies en juin et sont très loin d'être saturées. Les banques peuvent largement passer outre les règles fixées en matière d'endettement, en étudiant les dossiers au cas par cas. Problème, "ce sont les banques bloquent les vannes du crédit", expliquent les courtiers qui se voient interdire l'accès aux grands réseaux bancaires.

Faut-il craindre un assouplissement des règles du crédit, aux risques d'aggraver le surendettement des ménages ? Pas vraiment !

La hausse des taux alourdit, bien sûr, la facture des prêts et réduit le pouvoir d'achat immobilier. Pour une mensualité de 1.000 euros, par exemple, un couple avait une capacité d'emprunt de 218.000 euros sur vingt ans, début 2022, quand les taux étaient à 1 %. Désormais, la même mensualité leur permet (à 3,5 % sur vingt ans toujours) d'emprunter 172.000 euros, soit une perte de 21 % de pouvoir d'achat immobilier.

Pour autant, elle n'augmente pas le coût relatif de l'achat immobilier. Car deux autres éléments entrent en jeu : la baisse du prix des logements et la hausse des salaires des emprunteurs.

Une récente étude du think tank Terra Nova prévoit une baisse de 20 % des prix de l'immobilier dans les mois à venir pour débloquer la situation. Quand un acquéreur perd 30 % de capacité d'emprunt pour la même mensualité de crédit, les prix doivent baisser de 15 à 20 % si on veut que les vendeurs et les acquéreurs se rencontrent de nouveau.

L'autre élément qui fait baisser le coût relatif d'un achat de bien immobilier est la forte hausse des salaires. "Le coût des opérations réalisées recule depuis début 2023, après les tensions des dernières années dues à la hausse des revenus des emprunteurs", révèle l'Observatoire Crédit Logement-CSA. Les salaires et autres revenus d'activité des ménages parvenant à emprunter pour acheter dans le neuf grimpent de 7,6 % sur les 7 premiers mois de l'année. Et quasi 8 % pour acquérir une maison ou un appartement dans l'ancien."