taxation de l'immobilier locatif
Pexels

Chaque année, lors des délibérations sur la prochaine loi de finances, l'immobilier locatif se retrouve au cœur des débats. Les niches fiscales existantes, jugées trop chères, sont remises en question, de nouvelles sont envisagées, et la pression fiscale, qu'elle soit directe ou indirecte, locale ou nationale, s'intensifie. Et les nouvelles idées fusent chaque année, comme ce bouclier érigé pour contrer la montée des loyers.

Dans un tumulte d'idées visant à taxer les trois millions d'investisseurs particuliers, qui, pourtant, jouent un rôle crucial dans la société en offrant un logement à un foyer sur cinq en France.

Dans ce contexte, le baromètre publié par la startup Qlower, qui s'appuie sur les données anonymisées de 4000 logements suivis en gestion et comptabilité, vient rétablir quelques vérités et fournir des indications sur ce qui attend les propriétaires immobiliers.

Premièrement, il est notable que le loyer d'une location meublée est supérieur de 15 % (16,7 €/m2/mois) à celui d'une location non meublée (14,5 €/m2/mois). Le loyer moyen dans l'échantillon de cette année s'élève à 869 €, charges comprises, soit une hausse de 6,5 % par rapport à l'année précédente, en raison d'une surface 5 % plus grande et d'une augmentation moyenne de 1,5 % des loyers. Dans les deux cas, les charges locatives représentent 10 % du loyer total, maintenant un ratio stable.

Deuxièmement, les loyers n'ont augmenté que de 1,5 % entre 2021 et 2022, bien en deçà du "bouclier loyer" de 3,5 %. Cela démontre que les propriétaires bailleurs n'augmentent pas systématiquement le montant des loyers, comme ils en ont le droit. De plus, cette augmentation des loyers ne prend pas en compte l'impact des diagnostics de performance énergétique (DPE) de classe F et G, qui verront progressivement leurs loyers gelés (ce qui n'est pas encore applicable pour les locations).

Face à un loyer moyen de 869 € par mois, les bailleurs font face à des dépenses liées à leur investissement s'élevant à 866 € chaque mois, en hausse de 10,6 % en un an. En 2021, ces dépenses n'étaient que de 783 € par mois pour un échantillon équivalent. Cette augmentation historique est principalement due à l'explosion des coûts de financement. La part du remboursement du crédit (capital, intérêts et assurance) représente désormais 66 % de l'ensemble des dépenses, contre 51 % un an plus tôt. Les autres postes de dépenses demeurent stables, à l'exception des charges de copropriété, qui subissent l'augmentation des coûts de l'énergie, et de la taxe foncière, qui a augmenté de 3,4 % l'année précédente.

Ainsi, les revenus locatifs ne parviennent qu'à peine à couvrir les dépenses locatives, rendant la rentabilité mensuelle d'un achat immobilier quasiment nulle. Le fameux "cashflow" a disparu de l'échantillon, sauf dans les cas où des apports personnels représentent plus de 20 % du montant de l'acquisition.
En fin de compte, la rentabilité locative nette après impôts s'élève à 4,8 % en location meublée et à 1,9 % en location nue. Pour rappel, le Livret A rapporte 3 % nets d'impôts sans aucun risque.

Les perspectives pour les revenus et les dépenses des investisseurs en 2023 et 2024 semblent sombres. Les loyers devraient augmenter de 2,5 % sur l'année, en raison de la répercussion plus systématique de la hausse de 3,5 % des loyers par les investisseurs immobiliers. "Nous prévoyons donc une hausse de 2,5 % du revenu locatif moyen sur le même échantillon. Parallèlement, nous observons une augmentation des transformations vers la location de courte durée ou mixte (longue durée de septembre à mai et courte durée de juin à août)", explique Christophe Duprat de Qlower.

En ce qui concerne les charges, le coût du crédit a été multiplié par quatre en 18 mois, et la tendance à la hausse devrait se poursuivre pour atteindre des taux proches de 4,5 % d'ici la fin de l'année.

L'année précédente, les budgets des copropriétés n'avaient pas encore intégré l'augmentation du coût de l'énergie. Cependant, cette année, des ajustements ont été faits, ce qui a conduit à des régularisations de charges explosives et à des impayés, tant au sein des copropriétés qu'auprès de certains locataires.

Enfin, la taxe foncière, en hausse inédite dans toutes les régions, constitue la dernière mauvaise nouvelle pour les propriétaires immobiliers. À l'échelle nationale, l'augmentation annoncée n'est que de 7,1 %, mais dans l'échantillon, les hausses sont beaucoup plus importantes, atteignant parfois 20 %, voire 45 % à Paris (345 appartements parisiens dans notre échantillon).