Immobilier : Pourquoi les prix ne baissent pas encore ?

Une crise de l'immobilier est-elle vraiment à nos portes ? Entre inflation, hausse fulgurante des taux d'intérêt qui approchent la barre des 5% et conditions d'octroi des crédits qui ne sont pas assouplies, les stocks de biens s'accumulent et les durées de vente s'allongent, ce qui devrait faire baisser les prix. Pourtant les prix de vente ne baissent pas suffisamment vite pour compenser la perte du pouvoir d'achat des Français.

C'est le constat que fait l'Observatoire Guy Hoquet qui analyse de l'offre et des prix publiés par plus de 15 portails immobiliers de particuliers et de professionnels sur les 9 premiers mois de l'année.

Le premier fait marquant depuis le début de l'année, c'est l'offre de biens mis en vente, qui se reconstitue fortement sur les 9 premiers mois de 2023 : +11.7% en nombre de biens sur 6 mois glissants (et +7.2% en 1 an).

Mise en parallèle avec une baisse rapide de la demande, liée aux difficultés du crédit immobilier et à la baisse du pouvoir d'achat des ménages, l'offre se reconstitue... mais pas assez pour faire baisser significativement la valeur des biens. " Par conséquent, la durée de vente moyenne d'un bien continue d'augmenter : 103 jours depuis le début de l'année, contre 91 l'année précédente ", constate Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l'Immobilier.

Côté prix de vente, les professionnels ne constatent, pour l'instant, qu'un ralentissement de la hausse des prix affichés : + 3.9% en 1 an et + 2.9% par rapport aux 6 mois précédents à 3 376€/m2. La baisse des prix n'est pas encore significative sur l'année malgré un recul de -5.5% entre le 2ème et le 3ème trimestre.

Le Sud du pays et, dans une moindre mesure, la façade Ouest enregistrent encore des hausses de prix sensiblement supérieures à la moyenne nationale.
Certaines villes font même figure d'exceptions en affichant des croissances de prix à 2 chiffres en 1 an : Bastia (+14%), Antibes (+13.1%) ou encore Aix-en- Provence (+10.2%).

Pour les autres régions, la tendance est soit à la stabilisation, soit à la baisse des prix.

Paris - avec une quasi-stabilisation de ses prix/m2 affichés - conserve son statut de ville la plus chère à 12 604 €/m2. En revanche, toujours du côté des grandes métropoles, Marseille est la seule à afficher une valeur du prix/m2 en nette hausse en 1 an (+5.7%).
C'est en Ile-de-France que les ralentissements sont les plus marqués, en particulier la 1ère couronne (départements 92, 93 et 94 : -1.1% en un an). Mais la région reste sur la 1ère marche du podium en valeur, avec 5 903 €/m2 en moyenne vs 3 376 € sur l'ensemble du territoire.

C'est toujours le segment des maisons (environ 60% des biens anciens mis en vente) qui résiste le mieux, avec des prix/m2 à +5.9% en 1 an.

Pour Stéphane Fritz, cela pose une question : combien de temps les vendeurs mettront avant d'adapter réellement leurs prix aux conditions de marché ?

Car il apparaît nettement que la légère inflexion des prix des logements sur l'année 2023 ne compense pas la remontée fulgurante des taux de crédit immobilier, qui se sont multipliés par plus de 4 en moins d'un an !

Surtout que les baisses sensibles ne concernent que les passoires thermiques.
Les biens les plus économes (avec un DPE A, B ou C) sont plus valorisés, alors que les plus énergivores subissent une réelle décote. Le poids des " passoires énergétiques " (classes F & G) mises en vente recule légèrement en 1 an : -0.8 pt à 11.4% de l'offre commercialisée.

Les passoires thermiques affichent une décote de 1-3.7% de leur prix/m2, qui passe sous la barre des 3 000 € en moyenne nationale. Cependant, sur le Top 10 des villes où ces biens énergivores sont les plus chers, les variations sont disparates : de -0.4% à Bordeaux à -41.5% à Cannes.

Mais contrairement aux idées reçues, la volumétrie de biens F et G mis en vente depuis le début de l'année progresse moins vite que celle des biens au DPE entre A et E. En effet, alors que l'offre de biens commercialisés a progressé de 7.2% en 1 an, celle des biens classés F et G n'a augmenté que de 2.4% sur la même période.