Pourquoi le gendarme de la Bourse se méfie de certains placements immobiliers comme les SCPI

Les actifs immobiliers restent étroitement surveillés par les autorités compétentes. Dans un rapport publié le 6 mars, l'Autorité des marchés financiers (AMF) a mis en lumière de " nombreuses insuffisances " dans les pratiques de vente des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) démembrées, c'est-à-dire une part d'un parc immobilier séparée entre un usufruitier qui touche les fruits de la part (le loyer) et un nu-propriétaire.

Cette conclusion a été tirée après une série de contrôles thématiques ciblés (" spot ") réalisés entre avril et août 2023 auprès de quatre établissements de crédit ou entreprises d'investissement agréées pour offrir des services d'investissement.

​​​​​​Si le démembrement viager est un procédé très connu dans l'immobilier résidentiel, il l'est beaucoup moins sur les parts de SCPI.

Pourtant, acheter de la SCPI démembrée comporte de nombreux avantages. D'abord une décote sur les prix des parts. Le nu-propriétaire renonçant à percevoir les revenus pendant la durée du démembrement bénéficie d'une décote sur la valeur des parts acquises, généralement de 20 % pour une période de démembrement de 5 ans.

Ce dispositif présente également des avantages fiscaux. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n'a pas à déclarer de revenus fonciers ni à inclure la nue-propriété dans la valeur imposable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) au titre de cet investissement.

De plus, le prix de la nue-propriété étant inférieur à celui de la pleine propriété, le nombre de parts acquises est supérieur et les revenus perçus au terme du démembrement seront donc majorés par rapport à un investissement en pleine propriété.

Au terme du délai prévu pour l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Avec un petit bonus ! Le recouvrement de la pleine propriété n'est pas fiscalisé. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

On comprend mieux l'attrait des épargnants pour ce type de produits. Mais pour l'AMF, les SCPI démembrées se différencient des SCPI de rendement traditionnelles en offrant une méthode plus discrète d'investissement dans l'immobilier papier.

Toutefois, l'AMF a constaté une prise en compte très limitée des particularités du démembrement temporaire de propriété dans les services d'investissement proposés pour l'acquisition de parts de SCPI.

Le régulateur financier souligne que ce type de montage financier n'accorde pas les mêmes droits aux différents types de propriétaires. En effet, les détenteurs de parts en nue-propriété possèdent le bien sans en tirer de revenus, tandis que les usufruitiers bénéficient de l'usage de la propriété, percevant ainsi les revenus, y compris les dividendes, mais doivent également assumer les coûts indirects tels que les frais de gestion prélevés sur les loyers perçus.

L'AMF a relevé que certains des quatre établissements contrôlés ont fourni des informations " insuffisantes voire erronées " concernant les coûts et charges liés à ces investissements. De manière générale, les établissements examinés ont tendance à se reposer excessivement sur la responsabilité des sociétés de gestion partenaires, au détriment de la protection et des intérêts de leurs clients.

Il est important de noter que le démembrement réduit encore davantage la liquidité déjà limitée des parts de SCPI détenues pendant la durée du démembrement.

Alors que le secteur immobilier traverse une crise profonde, la baisse de la valeur des actifs incite les investisseurs particuliers à la prudence et à une sélectivité accrue. En demandant aux sociétés de gestion de mettre à jour les valeurs d'expertise de leur patrimoine immobilier en juillet dernier, l'AMF a incité les acteurs du marché à plus de transparence depuis plusieurs mois.

Les contrôles " spot " ne représentent pas une position ou une recommandation de l'AMF. Cependant, ils permettent d'envoyer des messages clairs aux acteurs financiers de Paris concernant les pratiques à adopter ou à éviter.

L'autorité a ainsi rappelé les règles encadrant la vente de parts de SCPI en démembrement, ajoutant que cette modalité particulière d'investissement, bien qu'elle réponde à des besoins spécifiques de certains investisseurs, ajoute de la complexité à un investissement déjà portant sur un instrument financier complexe.

Malgré la mise en garde de l'AMF, la formule du démembrement de SCPI reste intéressante pour les épargnants conscients de ses contraintes. Toutefois, le retournement du marché immobilier rend les perspectives de plus-values incertaines.